Las reparaciones generan más de un dolor de cabeza cuando la propiedad no es propia, y distinguir responsabilidades es clave para evitar tensiones y costos imprevistos.
En Argentina, desde la vigencia del DNU 70/2023, el régimen supletorio del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) volvió a ocupar el centro de la escena contractual.
Eso implica que, salvo pacto en contrario, las reglas de fondo sobre conservación y uso siguen siendo las de siempre, pero el margen para personalizar acuerdos se amplió y las costumbres del mercado juegan un rol cada vez más visible.
Claves del artículo
- Marco legal actualizado: El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y devolvió la primacía al CCyC, cuyas normas sobre locación (arts. 1187‑1226) establecen la obligación principal del locador de conservar el inmueble en estado apto.
- Reparaciones mayores vs. menores: El CCyC distingue reparaciones necesarias para mantener la cosa (a cargo del locador) de las pequeñas reparaciones de uso (a cargo del locatario), criterio que la práctica divide en “estructurales” y “de mantenimiento”.
- Notificación e intimación: El inquilino debe intimar al propietario con un plazo razonable —no inferior a 10 días corridos— antes de ejecutar reparaciones por su cuenta y descontarlas del alquiler. El silencio o la negativa injustificada habilitan la compensación.
- Costumbres del mercado: En la práctica porteña y bonaerense, se admite que el inquilino cambie vidrios, arregle canillas o pinte sectores menores, mientras que problemas de humedad, filtraciones de techo o fallas de gas continúan siendo del propietario.
- Prevención y tecnología: Plataformas como Barreeo, un software de alquileres, facilitan la gestión de contratos, el seguimiento de pagos y la documentación de incidentes, minimizando conflictos gracias a reportes analíticos y notificaciones por WhatsApp.
Marco legal actual
El punto de partida lo marca el artículo 1196 CCyC, que obliga al locador a “entregar la cosa en buen estado de uso y conservación” y mantenerla así durante toda la relación.
El artículo 1201 agrega que el locador soporta las “reparaciones necesarias que no sean menudas”, mientras que el locatario responde por “deterioros menores” derivados del uso ordinario.
Desde diciembre de 2023, el DNU 70/2023 habilita a las partes a pactar libremente excepciones, siempre que no se violen normas de orden público.
Por ejemplo, es válido acordar que el inquilino pinte al finalizar la locación o que el propietario cubra roturas de electrodomésticos si se entregaron funcionando.
Sin embargo, cualquier cláusula que imponga al locatario reparaciones estructurales indispensables puede considerarse abusiva y ser declarada nula.
El Principio de la Buena Fe (art. 961 CCyC) atraviesa toda la materia: locador e inquilino deben cooperar para lograr la conservación del bien, notificarse y actuar con diligencia.
Principio general: conservación y goce del inmueble
El alquiler es un contrato de uso y goce, no de propiedad.
Por eso, la obligación de conservar recae en quien conserva el dominio: el locador.
Cuando una reparación afecta la seguridad, la habitabilidad o la estructura —humedad ascendente, cañería cloacal colapsada, falla de instalación de gas— se presume “necesaria”, y el locador debe actuar sin demora.
Si la reparación es urgente (riesgo inminente para salud o bienes), el locatario puede realizarla y exigir reintegro inmediato.
En casos no urgentes, debe intimar por escrito y aguardar el plazo previsto.
El inquilino, por su parte, debe usar la cosa como buen padre de familia: ventilar ambientes, evitar sobrecargas, y realizar el mantenimiento ordinario (cambiar cueritos, amurar un enchufe flojo).
El artículo 1374 CCyC establece su responsabilidad por daños causados por su culpa o la de quienes conviven, reforzando la necesidad de un uso responsable.
Responsabilidades del locador
A continuación, un resumen práctico de los gastos corrientes más comunes que continúan siendo carga del propietario:
| Tipo de reparación | Ejemplos frecuentes | Quién paga | Fundamento |
| Estructurales | Fisuras en losa, filtraciones de techo, cimientos | Locador | Art. 1201 CCyC. Reparación necesaria |
| Instalaciones básicas | Cañerías internas, cableado eléctrico empotrado, gas | Locador | Seguridad y habitabilidad |
| Equipamiento entregado | Caldera individual, aire acondicionado suministrado en contrato | Locador (salvo mal uso) | Garantía de funcionamiento |
| Expensas extraordinarias | Fondo de obras, impermeabilización de terraza | Locador | DNU 70/2023 art. 2 inc. f) |
El propietario debe además permitir el ingreso de técnicos y coordinar visitas sin dilaciones.
Un retraso injustificado puede habilitar el descuento del gasto en el próximo alquiler o la suspensión parcial del pago si el uso se ve afectado significativamente.
Responsabilidades del locatario
Se consideran “reparaciones menores” aquellas derivadas del desgaste natural por uso corriente, siempre que no comprometan la estructura ni la seguridad:
- Ajuste o cambio de cueritos de canilla.
- Reposición de focos, lámparas o tubos.
- Cambio de vidrios rotos accidentalmente.
- Mantenimiento y limpieza de desagües pluviales accesibles.
- Pintura de paredes por desgaste normal, si así se pactó.
La lógica que subyace es sencilla: el inquilino es quien produce esas pequeñas contingencias y, a cambio de una renta, debe sostener el “day‑to‑day” del inmueble.
No obstante, cuando los daños provienen de un vicio oculto —por ejemplo, una filtración de caño embutido— la reparación muta de “menor” a “necesaria” y vuelve a la órbita del propietario.
Reparaciones urgentes y de fuerza mayor
Las reparaciones urgentes son aquellas que no admiten espera porque ponen en peligro personas o bienes.
Entre los casos típicos encontramos: rotura de caños con riesgo de inundación, cortocircuitos eléctricos, desprendimientos de mampostería.
Procedimiento recomendado:
- Notificación inmediata (WhatsApp, email, carta documento).
- Documentar con fotos o video.
- Indicar al locador plazo máximo de 24‑48 h.
- Si el locador no actúa, el inquilino puede realizar la reparación y deducir el gasto del alquiler, aportando factura.
- Conservar comprobantes por cinco años para eventuales reclamos judiciales.
El CCyC legitima esta autodefensa patrimonial porque prima la seguridad y la conservación del bien sobre el cumplimiento formal.
Usos y costumbres en el mercado argentino
La práctica porteña y los fallos de tribunales civiles muestran criterios reiterados:
- Pintura: si la propiedad se entrega recién pintada, el inquilino suele devolverla en igual estado, salvo pacto en contrario.
- Artefactos de gas: la prueba de hermeticidad y el mantenimiento anual corren por cuenta del propietario, pues es requisito legal de seguridad.
- Plomería liviana: destapar un sifón de cocina corre a cargo del inquilino; reparar un caño pluvial del edificio, del propietario.
- Expensas: ordinarias (limpieza, luz de pasillo) pagadas por el inquilino; extraordinarias (obras) nuevamente a cargo del propietario, reforzado por el DNU 70/2023.
- Cerraduras y llaves: cambio de combinación por seguridad del nuevo inquilino, habitualmente a su cargo.
Aunque no son ley, estas pautas cobran fuerza al reflejar la costumbre (art. 2 CCyC), fuente formal de derecho cuando el contrato y la norma guardan silencio.
Para prevenir disputas vale más una foto a tiempo que cien mails posteriores.
Al recibir el inmueble, se recomienda un acta de inventario con imágenes y detalle de estado de cada ambiente.
Conclusión
Saber quién paga qué no es un mero formalismo: impacta en la rentabilidad del propietario, en la tranquilidad del inquilino y, en última instancia, en la vida útil del inmueble.
El marco legal argentino actual combina la solidez del CCyC con la flexibilidad contractual que habilitó el DNU 70/2023, permitiendo acuerdos a medida siempre que respeten la buena fe y el equilibrio de prestaciones.
La mejor estrategia es preventiva: detallar responsabilidades, intimar en tiempo y forma y aprovechar tecnología especializada para documentar cada paso.
Con reglas claras y herramientas adecuadas, las reparaciones dejan de ser un conflicto y se convierten en una rutina de mantenimiento programado que protege el patrimonio y cuida la relación entre las partes.
